Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 15 марта 2016 г. N 74-КГ16-2 Постановление президиума областного суда, которым движимое имущество признано бесхозяйным и передано в собственность заявителя, подлежит отмене, а апелляционное определение, которым отказано в удовлетворении заявленных требований, оставлено в силе, поскольку накопительные емкости с канализационными трубами, в отношении которых заявлены требования, относятся к недвижимым вещам, являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно связаны с ней, а их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Кликушина А.А.,

судей Вавилычевой Т.Ю. и Назаренко Т.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по заявлению ООО "Р.И.К." о признании движимого имущества бесхозяйным и передаче его в собственность общества

по кассационной жалобе представителя МУП "Жилкомсервис" городского округа "город Якутск" Мкртчяна Э.Ф. на постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н., объяснения представителя МУП "Жилкомсервис" городского округа "город Якутск" Мкртчяна Э.Ф., поддержавшего доводы кассационной жалобы, возражения на кассационную жалобу представителя ООО "Р.И.К." Воробьева М.С., объяснения представителя окружной администрации г. Якутска Отрыванкиной М.В., полагавшей кассационную жалобу подлежащей удовлетворению,

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

ООО "Р.И.К." обратилось в суд с заявлением о признании объектов движимого имущества - накопительных емкостей под канализацию с подводящими канализационными сетями, расположенных в районе домов... по улице... в городе..., бесхозяйными и передаче этого имущества в собственность заявителя. В обоснование требований заявитель сослался на то, что накопительные металлические емкости с августа 2012 года находятся в его фактическом владении и пользовании. Это обстоятельство подтверждается тем, что обществом заключены договоры на оказание услуг по водоотведению с управляющими компаниями, обслуживающими многоквартирные дома, подключенные к указанным объектам, и на вывоз и захоронение отходов с ОАО "Якутская городская транспортная компания", а также действиями общества по эксплуатации и ремонту накопительных емкостей и подводящих сетей.

Представитель окружной администрации г. Якутска, привлеченной к участию в деле в качестве заинтересованного лица, Николаева А.В. просила отказать в удовлетворении заявления ООО "Р.И.К.".

Решением Якутского городского суда Республики Саха (Якутия) от 18 декабря 2014 г. заявление ООО "Р.И.К." удовлетворено. Движимое имущество - накопительные емкости под канализацию с подводящими канализационными сетями, расположенные по адресам: Республика..., ..., признано бесхозяйным и передано в собственность ООО "Р.И.К.".

Суд апелляционной инстанции определением от 1 июня 2015 г. перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное унитарное предприятие "Жилкомсервис" (далее - МУП "Жилкомсервис").

Представитель МУП "Жилкомсервис" просил отказать в удовлетворении заявления ООО "Р.И.К.".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 1 июня 2015 г. решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении заявления ООО "Р.И.К.".

Постановлением президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2015 г. апелляционное определение судебной коллегии отменено, решение суда первой инстанции оставлено в силе.

В кассационной жалобе представитель МУП "Жилкомсервис" городского округа "город Якутск" Мкртчян Э.Ф. ставит вопрос о передаче жалобы с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены постановления президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) и оставления без изменения апелляционного определения.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Назаренко Т.Н. от 28 января 2016 г. кассационная жалоба передана с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания для отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При вынесении оспариваемого судебного постановления такие нарушения норм материального права были допущены судом кассационной инстанций.

Как следует из материалов дела и установлено судом спорное имущество - накопительные емкости под канализацию с подводящими канализационными сетями, расположенные на территории домов... по ул. ... в г. ..., поставлены окружной администрацией города Якутска на учет как бесхозяйное имущество в 2013 году.

Распоряжением окружной администрации г. Якутска от 23 октября 2013 г. N 1985р "Об определении эксплуатирующей организации бесхозяйных объектов недвижимого имущества на территории городского округа "город Якутск" спорные объекты переданы МУП "Жилкомсервис" во временную эксплуатацию (л.д. 115-116, 125-127).

Распоряжением окружной администрации города Якутска от 10 февраля 2015 г. N 157р распоряжение от 23 октября 2013 г. N 1985р признано утратившим силу, департаменту имущественных и земельных отношений окружной администрации города Якутска поручено осуществить передачу бесхозяйных объектов водоотведения (септиков) на ответственное хранение гарантирующей организации в сфере централизованного водоотведения с промежуточным вывозом жидких бытовых отходов на территории городского округа "город Якутск" МУП "Жилкомсервис" (л.д. 183-184).

Право муниципальной собственности на спорное имущество не зарегистрировано. В 2012 году ООО "Р.И.К." заключило договоры с управляющими компаниями, обслуживающими многоквартирные дома, подключенные к спорным объектам, на оказание услуг по водоотведению, договор с ОАО "Якутская городская транспортная компания" на вывоз и захоронение отходов, а также осуществляло мероприятия по содержанию и ремонту этих объектов. Указанные обстоятельства лицами, участвующими в деле, не оспаривались.

Принимая решение об удовлетворении заявления ООО "Р.И.К.", суд первой инстанции исходил из того, что спорное имущество - накопительные емкости под канализацию с присоединенными сетями - является движимым имуществом, которым открыто владеет и пользуется общество. Бездействие окружной администрации, выразившееся в непринятии мер к оформлению своих прав на спорное имущество, суд расценил как добровольный отказ органа местного самоуправления от правомочий собственника.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что спорное имущество является движимым, указав, что канализационный септик по своим техническим характеристикам представляет собой инженерное сооружение водоотведения, предназначенное для транспортировки сточных вод. При этом он является неотъемлемой частью канализационных сетей, как правило, находится под землей, занимает определенный участок. Перемещение септика без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, как невозможна и его эксплуатация без связи с землей. Суд пришел к выводу о том, что спорные объекты являются недвижимым имуществом, в связи с чем положения статьи 226 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть применены при разрешении спора по данному делу.

Апелляционная инстанция также указала, что при обнаружении бесхозяйного объекта сети водоотведения на территории муниципального образования право собственности на него может быть признано в порядке, установленном главой 33 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, только за муниципальным образованием.

Кассационная инстанция с выводом суда апелляционной инстанции о том, что спорное имущество является недвижимым, не согласилась. По ее мнению, спорные предметы, представляющие собой металлические резервуары для промежуточного накопления сточных вод с последующим их вывозом на станцию утилизации (очистки) автомобильным транспортом, являются временными, а не капительными. Их демонтаж и перенос возможны без несоразмерного ущерба их назначению, в связи с чем президиум пришел к выводу о том, что вывод суда первой инстанции о применении при разрешении спора положений статьи 226 Гражданского кодекса Российской Федерации является правильным.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает, что с выводом кассационной инстанции нельзя согласиться по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях и в порядке, предусмотренных кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно пункту 1 статьи 225 Гражданского кодекса Российской Федерации бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

В соответствии с пунктом 3 статьи 225 названного кодекса бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учет орган, уполномоченный управлять муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

В соответствии с положениями статьи 293 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд, признав, что собственник отказался от права собственности на движимую вещь, принимает решение о признании движимой вещи бесхозяйной и передаче ее в собственность лица, вступившего во владение ею (часть 1). Признав, что недвижимая вещь не имеет собственника или собственник недвижимой вещи неизвестен и она принята на учет в установленном порядке, суд принимает решение о признании права муниципальной собственности либо собственности города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга на эту вещь (часть 2).

Согласно пункту 4 части 1 статьи 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа отнесена организация водоотведения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом.

В соответствии с пунктом 9 статьи 2 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" канализационная сеть представляет собой комплекс технологически связанных между собой инженерных сооружений, предназначенных для транспортировки сточных вод.

Пунктом 5 статьи 8 Федерального закона от 7 декабря 2011 г. N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) предусмотрено, что в случае выявления бесхозяйных объектов централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, путем эксплуатации которых обеспечиваются водоснабжение и (или) водоотведение, эксплуатация таких объектов осуществляется гарантирующей организацией либо организацией, которая осуществляет горячее водоснабжение, холодное водоснабжение и (или) водоотведение и водопроводные и (или) канализационные сети которой непосредственно присоединены к указанным бесхозяйным объектам, со дня подписания с органом местного самоуправления поселения, городского округа передаточного акта указанных объектов до признания на такие объекты права собственности или до принятия их во владение, пользование и распоряжение оставившим такие объекты собственником в соответствии с гражданским законодательством.

Проанализировав приведенные выше нормы материального права, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что накопительные емкости с канализационными трубами, в отношении которых заявлены требования, относятся к недвижимым вещам. Они являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно связаны с ней, их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Судом апелляционной инстанции также было установлено, что накопительные емкости с присоединенными сетями на момент рассмотрения дела судом находились во владении МУП "Жилкомсервис" на основании распоряжений окружной администрации города Якутска и передаточных актов.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации соглашается с данными выводами апелляционной инстанции, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального права и подтверждаются представленными по делу доказательствами.

Ссылка президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) на то, что емкости находятся во владении заявителя, не соответствует фактическим обстоятельства дела, а выводы о том, что спорное имущество является движимым, основаны на ошибочном толковании норм материального права. Оснований для отмены судебного акта суда кассационной инстанции не имелось.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные судом кассационной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлиявшими на исход дела, в связи с чем постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2015 г. подлежит отмене, а апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 1 июня 2015 г. оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

постановление президиума Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 17 августа 2015 г. отменить.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Саха (Якутия) от 1 июня 2015 г. оставить в силе.

Назаренко Т.Н.

Обзор документа

Спор возник по поводу накопительных емкостей под канализацию с подводящими канализационными сетями.

Заявитель просил признать указанные объекты бесхозяйными и передать их ему в собственность. При этом он полагал, что данные емкости являются движимым имуществом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ согласилась с апелляционной инстанцией, отказавшей заявителю.

Спорные емкости относятся к недвижимым вещам. Они являются инженерными сооружениями, расположены под землей и прочно с ней связаны. Их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

На основании ГК РФ бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, регистрирующим права на недвижимость, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого они находятся. По истечении года со дня постановки такой вещи на учет орган, управляющий муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на нее. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Апелляционной инстанцией также было установлено, что спорные емкости с присоединенными сетями на момент рассмотрения дела находились во владении муниципального предприятия.

Актуальность темы исследования. В соответствии со ст. 130, 132, ГК РФ все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы:

Сложившаяся правовая доктрина и судебная практика показывают, что определение, на первый взгляд, понятное, вызывает множество вопросов, особенно в части выявления признаков недвижимого имущества у третьей группы объектов.

В частности остается неясным, являются ли недвижимым имуществом, например, резервуары, асфальтные площадки, железнодорожные пути и прочие, аналогичные им сооружения.
Из указанной нормы закона следует, что основными критериями отнесения вещей к недвижимости являются, прочная связь с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Современный уровень развития науки и техники позволяет перемещать с места на место практически любой объект, за исключением разве что участков земли или участков недр (мосты, жилые и нежилые здания и т.п.). Однако, будучи перенесенными, такие объекты могут быть квалифицированны как движимые вещи только при восстановлении и сохранении их неразрывной физической и юридической связи с землей.
Судебной практикой выработан также ряд дополнительных критериев отнесения объектов к недвижимому имуществу. Так, в постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации выделены следующие признаки недвижимого имущества:

• Монтаж имущества на специально возведенном для него фундаменте;
• Подведение к нему стационарных коммуникаций (электро-, тепло- и водоснабжения);
• Принадлежность строения к капитальным;
• Характер работ по привязке фундамента к местности по изготовлению фундамента и монтажу, свидетельствующий о возведении сооружения, прочно связанного с землей (недвижимого имущества).

Указанные выше необходимые признаки отнесения имущества к недвижимости устанавливаются на основе технических документов на объект (технический паспорт, руководство по эксплуатации, акты сдачи-приемки работ).

Однако следует учитывать, что прохождение объектов технической инвентаризации и изготовление технического паспорта не является бесспорным основанием признания объекта недвижимым имуществом.

Настоящая методика определения признаков недвижимого имущества разработана на основе действующего законодательства, сложившейся судебно-арбитражной практике, научных трудов и нормативно-технической документации, основываясь при этом на специальных познаниях в области строительной и оценочной деятельности, ранее проведенных экспертизах, в целях повышения производства экспертиз.

Цели и задачи экспертного исследования. Целью методики является разработка модели решения задачи определения принадлежности объекта исследования к недвижимому имуществу. В соответствии с поставленной целью необходимо решить следующие задачи:

• Разработать общие принципы решения задачи, определения принадлежности объекта к недвижимому имуществу;
• Сформулировать критерии наличия у объекта экспертного исследования признаков недвижимого имущества;
• Рассмотреть и обосновать подходы и методы оценки имущества в целях определения возможности его перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Объекты исследования: строение, технический паспорт на строение, проектная и иная техническая документация на строение и коммуникации.

Исследуемое оборудование, инструменты и материалы:

1.Измерительный инструмент:

• лазерный прибор;
• мерная лента (рулетка) с ценой деления 1мм, длиной 10м;

2.Фиксирующие инструменты и материалы:

• цифровой фотоаппарат;

3.Оборудование:

• персональный компьютер с установленной операционной системой Windows 7;
• сметная программа Smeta WIZARD 3,5;
• многофункциональное устройство с функцией лазерного принтера «hp».

Используемые научные методы.

При производстве экспертиз по определению признаков недвижимого имущества необходимо применять следующие научные методы:

• документально-описательный;
• органолептический;
• расчетный;
• синтезирующий;
• идентификационный;
• классификационный;
• атрибутивный (в целях установления свойств объекта);
• нормативистский (установления соответствия или несоответствия чего-либо специальным правилам);
• актуалистический (в ходе которых устанавливается действительное положение вещей);
• оценочный.

Нормативная, техническая, справочная, методическая литература, используемая при проведении исследования.

• Гражданский кодекс Российской Федерации.
• Земельный кодекс Российской Федерации.
• Градостроительный кодекс Российской Федерации.
• Жилищный кодекс Российской Федерации.
• Закон «О техническом регулировании» № 184-ФЗ от 27.12.2002 г.
• Закон «О государственной регистрации прав на недвижиое имущество и сделок» № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.
• Закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» ,N" 73-фз от 31.05.2001 г.
• Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-фз от 26.07.1998 г.
• Закон «Об архитектурной деятельности» от 01.01.96 г. М., 1996.
• Федеральные стандарты оценки (ФСО № 1; ФСО № 2; ФСО № 3), утвержденные приказом Минэкономразвития № 255 от 20.07.2007 г.
• Земляные сооружения, основания и фундаменты: СНиП 3.02.01-87. М., 2002.
• Постановление Правительства РФ № 921 от 04.12.2000 г. «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства».
• Приказ Минэкономразвития № 244 от 17.08.2006 г. «Об утверждении формы технического паспорта объекта индивидуального жилищного строительства и порядка его оформления организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества».
• Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003.
• Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001.
• Общественные здания административного назначения. СНиП 3105-2003.
• Стоянки автомобильные СНиП 21-02-99.
• Производственные здания СНиП 31 −03-2001.
• Животноводческие, птицеводческие и звероводческие здания и помещения. СНиП 2.10.03-84.

20.Стоянки автомобилей. СНиП 21-02-99

• Предприятия, здания и сооружения по хранению и переработке зерна. СНиП 2.10.05-85.
• Котельные установки. СНиП 11-35-76.
• Конструкции и изделия из железобетона. ГОСТ 17625-83
• ГОСТ 25957-83 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация, термины и определения».
• ГОСТ 22853-86 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные)».
• Методика определения физического износа гражданских зданий. Утв. 01.07.78. М" 1978.
• Методика проведения обследования зданий и сооружений при их реконструкции и планировке. МРР 2.2.07-98. Введ. 03.11.98. М., 1998.
• Несущие и ограждающие конструкции: СНиП 3.03.01-87. Введ. 01.07.88. М, 2002.
• Основания зданий и сооружений. СНиП 2.02.01-83.
• Общий классификатор основных фондов, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ № 359 ОТ 26.12.1994.
• Сооружения промышленных предприятий. Нормы проектирования: СНиП 2.09.03-85.
• Правила ведения единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденные приказом Госстроя России № 120 от 31.05.2001.
• Т.В. Аверьянова. Судебная экспертиза. Курс общей теории. М" 2006.
• А.Ю. Бутырин. Теория и практика судебной строительно- технической экспертизы. М., 2006.
• В.П. Гринев. Жилищное и градостроительное законодательство. М., 2006.
• А.Б. Голышев, Вл.И. Колчунов, В.И. Колчунов. Архитектурно-строительная энциклопедия. Справочник-словарь. М., 2006.
• С.А. Зинченко, В.В. Галов. Собственность и производные вещные права: теория и практика. Ростов н/Д., 2007.
• Л. Наумова. Критерии квалификации недвижимого имущества. «ЭЖ-Юрист», № 4, 2005.
• Недвижимость. Энциклопедический словарь. М., 2005.
• Ю.К.Орлов. Судебная экспертиза как средство доказывания в уголовном судопроизводстве. М., 2005.
• В.А. Прорвич. Судебно-оценочная экспертиза. М., 2007.
• Е.Р. Российская. Судебная экспертиза в гражданском, арбитражном, административном и уголовном процессе. М., 2005.
• Словарь основных терминов судебных экспертиз. М., 2007.
• Н.Е. Симионова. Методы оценки имущества: бизнес, недвижимость, земля, машины, оборудование и транспортные средства. Ростов н/Д., 2006.
• С.А. Степанов. Недвижимое имущество в гражданском праве. «Статут», 2004.
• Терминологический словарь-справочник судебного эксперта. Санкт-Петербург. 2007.
• Научно-практическое пособие по назначению экспертиз для судей, следователей, экспертов. Ростов н/Д., 2008 г.
• С.П. Гришаев. Правовой режим недвижимого имущества. Система Гарант. 2007 г.
• Постановление Президиума ВАС РФ № 2061 \99 от 12.10.1999 г.
• Постановление ФАС Волго-Вятского окру га отЗО.09.2002 г. (дело № А29-1380\02-2э).
• Постановление ФАС СЗО от 14.11.2000 г. (дело № а56- 6166\2000).
• Постановление ФАС СКО от 13.03.2003 г. (дело № ф08- 679V2003).
• Постановление ФАС от 31.08.2000 г. (Ф04\2131 −185\А81 — 2000).
• Постановление ФАС Волго-Вятского округа oт 30.02.20021. (дело № А29-1380\02).
• Постановление ФАС СЗО от 15.01.2001 г. (дело А56- 25258Ю0).
• Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2002 г. (дело № 1170\5К).
• Постановление ФАС Поволжского округа от 12.03.2002 г. (А65-14296Y2001 -СГ’2-6).
• Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.05.2002 г. (дело № Ф03-А51\02-1\879).
• Постановление ФАС Уральского округа от 15.04.2002 г. (дело Ф09-702\02).
• Постановление ФАС Вол го-Вятского округа от 17.04.2002 г. (дело № А43-3005\01-21-60).
• Постановление ФАС Волго-Вятского округа от22.01.2002 г. (дело № А29-4609\01-2э).
• Постановление ФАС МО от 27.01.2003 г. (дело № КГ- А40\8701-02).
• Постановление ФАС МО от 23.11.2001 г. (дело № КГ- А40\5997-01).
• Постановление ФАС Уральского округа от 21.05.2003 г. (дело № Ф09-1265\03-ГК).
• Постановление ФАС СЗО от 14.11.2000 г. (дело № 56- 6166X2000).
• Постановление ФАС СЗО от 09.07.2002 г. (дело № Ф004\2391 −702\А27-2002).

Примечание: законодательные и нормативно-техническая акта использованы с изменения и дополнениями на момент разработки настоящей Методики.

Вопрос, выносимый на разрешение экспертов.

— Обладает ли строение, литер «__», расположенное по адресу: ....... признаками недвижимого имущества?

Общие принципы методики. Процесс экспертного исследования (последовательность действий экспертов).

• Документальное исследование.

В качестве документов для производства экспертизы должны быть представлены: технический паспорт строения; если имеется проектная и техническая документация на строение.

В ходе документального исследования выясняют: наличие и вид фундамента; из какого материала изготовлены стены, год постройки строения и т.д.

• Органолептическое исследование.

В ходе органолептического исследования устанавливают:

• Лиц, присутствующих на осмотре, их Ф.И.О., должностное и процессуальное положение;
• Фактические исходные данные:

• Объект исследования;
• Арифметически-геометрические размеры земельного участка, на котором расположено исследуемое строение по периметру;
• Расстояние от исследуемого строения до границ земельного участка и до соседних строений;
• Количество этажей строения;
• Материал наружных стен здания;
• Материал внутренних стен (перегородок);
• Материал перекрытия;
• Фундамент;
• Материал кровли;
• Архитектурно-планировочные и эксплуатационные показатели;
• Благоустройство и площади здания (отопление, ванные и души, горячее водоснабжение, газоснабжение, мусоропровод, лифты, телефоны;

• Оценка, обоснование и формулирование выводов по поставленным вопросам.
• Составление письменного заключения экспертов по форме и содержанию, установленному ст. 25 ФЗ от 31.05.2001г № 73-фз «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Критерии классификации недвижимого имущества.

Экспертное исследование производится по результатам системного анализа квалификации имущества по трем группам (ст. 130 ГК РФ).

• Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, участки недр, обособленные водные объекты);
• Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (космические аппараты, суда и т.д.);
• Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению.

Объекты всех трех групп имеют исходные общие признаки: экономическую ценность и социальную значимость.

При установлении того, что исследуемые объекты относятся к первой и второй группе, выявление обстоятельств обладания ими признаков недвижимого имущества, не требуется.

Для рассмотрения третьей группы в контексте прочной связи объекта с землей и его перемещения, влекущего несоразмерный ущерб его первоначальному назначению, выделяются три критерия:

• юридический — исходящий из правовой связи земельного участка и объекта недвижимости, квалификации данного объекта в нормативно-правовых актах и т.д.
• оценочный — исходящий из оценки стоимости (сравнительной стоимости объекта до и после перемещения, стоимости объекта и расходов по его перемещению). При этом следует учитывать то, что расходы по перемещению объекта и стоимость новых элементов не должны быть больше 40-50% рыночной стоимости объекта до его перемещения.
• технический — исходящий из связанности объекта с землей в аспекте технических характеристик объекта.

Юридический критерий — определяется по правоустанавливающим документам.

В соответствии с анализом судебно-арбитражной практики, п.8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» № 66 от 20.12.2006г. и п. 11 Постановления Пленума Верховного суда СССР «О судебной экспертизе по уголовным делам» № экспертизе по уголовным делам" № 1 от 16.03.1971 г. «вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда», в связи с чем, в рамках производства строительно-технического исследовании юридических критерий не рассматривается.

Оценочные критерии

Оценочные критерии отнесения имущества к недвижимости (в случае их переноса) могут базироваться на норме закона «о невозможности перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению» (ст.131 ГК РФ), т.е. на оценке ущерба стоимости объекта в результате его перемещения.

Оценка ущерба может проводиться путем сравнения рыночной стоимости объекта «до» и «после» перемещения с учетом расходов на перемещение (включая расходы на демонтаж, транспортировку, установку и ремонт).

При этом следует учитывать то, что технические и практические данные свидетельствуют о целесообразности перенесения объектов имущества, если расходы на перемещение менее 50% рыночной стоимости объекта до перемещения.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»; ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» утвержденными приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. при оценке рыночной стоимости объекта оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) доходный, сравнительный, затратный подходы к оценке.

• Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
• Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
• Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки (п. 18 Стандартов).

Рабочая гипотеза: объект оценки относится к объектам недвижимого имущества*.

* Примечание: гипотеза отвергается в случае оценки величины ущерба в размере, превышающем 50% рыночной стоимости объекта до его перемещения.

Расчет рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода предполагает следующую последовательность этапов:

1. Расчет рыночной стоимости земельного участка.

2. Расчет суммы затрат на создание улучшений, аналогичных (идентичных) улучшениям объекта оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом прибыли инвестора.

3. Определение накопленного износа улучшений.

4. Расчет стоимости воспроизводства (замещения).

5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки как суммы стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) улучшений.

Оценку полной стоимости воспроизводства (замещения) объектов недвижимости рекомендуется рассчитывать одним из трех стандартных методов:

• Метод сравнительной единицы. Стоимость оцениваемого объекта недвижимости определяется умножением количества выбранных единиц измерения (единицами измерения могут быть 1 м3, 1 м2, 1 км, 1 шт. и т.д.) оцениваемого объекта на стоимость одной единицы измерения на дату оценки. Стоимости единиц измерения типовых объектов известны и содержатся в Сборниках УПВС или Ко-Инвест).
• Метод разбивки по компонентам (поэлементный метод). Этот метод оценки недвижимости заключается в суммировании затрат на возведение и установку отдельных компонентов здания, исходя из затрат на материалы, рабочую силу, на производство земляных, монтажных, отделочных работ и т.д.
• Метод количественного анализа (сметный метод). Этот метод требует детального подсчета всех издержек на возведение или установку нового объекта недвижимости, косвенных издержек (разрешение на строительство, топосъемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т. д.), а также прямых расходов. Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования, необходимых для строительства и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, также прибыль застройщика.

Накопленный износ зданий и сооружений характеризуется как потеря ими стоимости в результате воздействия физического, функционального (морального) и экономического (внешнего) из- носов. Для оценки накопленного износа в зависимости от наличия достоверной информации могут применяться следующие методы экономического возраста, разбивки по компонентам износа.

В рамках сравнительного подхода наиболее предпочтительным является использование метода сравнения продаж. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж предполагает следующую последовательность действий:

1. Исследование рынка и отбор достоверной информации о сопоставимых объектах-аналогах.

2. Выбор единицы сравнения;

3. Выбор элементов сравнения (ценообразующих факторов).

4. Вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов.

5. Согласовываются скорректированные цены объектов- аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

В оценочной практике принято выделять несколько обязательных элементов сравнения:

состав передаваемых прав па объект (как на улучшения, так и на земельный участок);

условия финансирования (оплата в рассрочку, ипотечный кредит, ссуда, государственное финансирование и т.п.);

условия продажи.(купля-продажа, сдача в аренду, имущественный наем, мена, дарение, ипотека, долевое строительство, расторжение договора и т.п.);

время продажи (дата предложения);

местоположение (учитывая привлекательность локального местоположения, транспортную доступность (близость железной дороги, автомагистрали), близость областного центра и т.п.);

физические характеристики (встроенное помещение или отдельно стоящее здание, площадь, состав площадей для многофункциональных объектов и т.д.);

технические характеристики (состояние основных конструкций, уровень внутренней отделки, состав и наличие коммуникаций и т.п.)

Сначала последовательно вносятся поправки по первым четырем элементам сравнения (состав передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, время продажи), далее порядок внесения корректировок выбирается специалистом оценщика в зависимости от выбранных элементов сравнения. Полный перечень элементов сравнения в каждом случае должен быть связан с типом оцениваемой недвижимости.

Как правило, для определения размера поправок используются метод, основанный на анализе парных продаж, метод корреляционно-регрессионного анализа, экспертный метод.

Определение рыночной стоимости объекта оценки в рамках данного метода производится с учетом количества и размера введенных поправок, а также принимая во внимание значимость элементов сравнения, по которым вводились поправки.

Реализация доходного подхода предполагает следующие этапы оценки:

1. Прогноз будущих доходов от сдачи оцениваемых площадей в аренду за период владения.

2. Определяется чистый операционный доход.

3. Определяется рыночная стоимость объекта оценки путем пересчета спрогнозированных доходов в текущую стоимость посредством одного из двух общепринятых методов: прямой капитализации или методом дисконтирования денежного потока.

Метод капитализации дохода рекомендуется использовать для таких объектов оценки, для которых вариант их наиболее эффективного использования предполагает получение в будущем денежных потоков, равных по величине либо изменяющихся с одинаковыми темпами. В остальных случаях используется метод дисконтированных денежных потоков.

В общем случае определение чистого операционного дохода (ЧОД) предполагает следующую последовательность действий:

Определение потенциального валового дохода (ПВД), представляющего собой максимальный годовой доход, который способен приносить объект оценки, при ЮО-% загрузке площадей без учета всех потерь и расходов.

Определение на основе анализа рынка потерь от недоиспользования и площадей и потерь при сборе арендной платы, расчет действительного валового дохода (ДВД).

Определение эксплуатационных расходов, связанных с функционированием объекта оценки, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном сегменте рынка, в том числе: условно- постоянные; условно-переменные; расходы на замещение.

Определение чистого операционного дохода путем вычитания из действительного валового дохода величины эксплуатационных расходов.

Обобщение результатов оценки, полученных с использованием сравнительного, доходного и затратного подходов, выполняется с учетом следующих факторов:

соответствие типу и характеру использования объекта оценки;

соответствие целям оценки и используемому определению (стандарту) стоимости;

надежность и достаточность информации, используемой в расчетах.

Все обстоятельства, повлиявшие на мнение эксперта относительно значимости результатов оценки, полученных каждым из подходов, должны получить отражение в отчете об оценке. Значительное расхождение результатов, полученных в каждом из подходов к оценке, должно сопровождаться комментариями относительно возможных причин расхождения.

Обоснование итоговой стоимости обычно проводится путём взвешивания относительной важности или приемлемости каждого оценочного метода, приводящего к тому или иному значению искомой оценки. При взвешивании разных оценок, полученных в конкретном исследовании, для выведения общего окончательного показателя искомой оценки: подход, основанный на математическом взвешивании или на субъективном взвешивании.

Технический критерий

Техническими критериями отнесения объекта к недвижимости являются:

1. Критерий технической (физической) связности с землей.

2. Критерий технического предназначения объекта.

3. Невозможность функционирования данного объекта по прежнему назначению после его перемещения.

Признаки неразрывной связи с землей

1. Наличие фундамента

2. Характер фундамента

3. Материал, из которого изготовлен объект.

4. Наличие подведенных к объекту коммуникаций

5. Невозможность отделения спорных объектов от фундамента без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

6. Отнесение объекта к капитальным.

7. Невозможность функционирования спорных объектов в соответствии с их целевым назначением после их переноса (воссоздание объекта из тех же материалов на том же месте. При этом использование новых материалов (крепежей, цемента и т.д.) не должно превышать 10% от общей стоимости объекта)

8. Пространственная индивидуальность.

По фундаментам и его характеру

Само по себе наличие фундаментов не свидетельствует о возведении недвижимости — оно является лишь одним из признаков объекта недвижимости. В данной ситуации необходимо исходить из характера фундамента.

По материалам, из которого изготовлен объект

Удельный вес подвергающихся разрушению конструктивных элементов по отношению к общему строению.

По невозможности отделения спорных объектов от фундамента без причинения несоразмерного ущерба их назначению.

По сроку эксплуатации.

Наличие подведенных к объекту коммуникаций

По капитальности строения

Но возможности функционирования объекта по прежнему назначению после перемещения

Пространственная индивидуальность

Для недвижимых вещей перемещение влечет за собой утрату индивидуальных характеристик в такой степени, что объект никогда не будет прежним и подлежит восприятию как новый объект (Место расположения, площадь, кадастровый номер минимальный набор черт, который каждому объекту придает уникальность).

Объекты недвижимости определяются индивидуальными признаками. Индивидуализируются они, в первую очередь, своим местонахождением на определенном земельном участке с присвоением им адреса в соответствии с законом от 18.12.1997 г. № 152- ФЗ «О наименовании географических объектов» и Постановления Правительства РФ от 20.05.99 г № 554 «О мерах по реализации федерального закона „О наименованиях географических объектов“».

Если спорный объект имеет географический адрес, геометрически-объемную конфигурацию, отличающего его от других объектов, то это свойственно недвижимому имуществу.

Таким образом, если при проведении судебной экспертизы будет установлено большинство признаков обладания объекта вышеназванными техническими и оценочными критериями, можно говорить об отнесении его к недвижимому имуществу. При отсутствии такого в большинстве признаков выводы эксперта формируются об отсутствии признаков, характеризующих объект, как недвижимое имущество. Формулирование вывода о невозможности дачи заключения по поставленному вопросу не допускается.

Большинство признаков характеризуется по качественной их значимости, характеризующие их неразрывную связь с землей и невозможность их переноса без несоразмерного причинения ущерба имуществу, с учетом оценочного критерия- стоимость переноса имущества в другое место будет больше, нежели рыночная стоимость имущества до его переноса.

Понятие недвижимого имущества в России определено в Гражданском Кодексе. В статье 130 указано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.

В постулате указано, что возникновение права собственности на недвижимость, переход и прекращение такого права подлежат государственной регистрации.

Что такое недвижимое имущество

Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:

1. Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
2. Возведена для длительного периода эксплуатации.
3. Имеет индивидуальные материальные характеристики.
4. Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.

Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:

1. Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
2. При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
3. Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.

Для удобства государственной регистрации, учёта и правовых действий с дорогостоящими материальными ценностями согласно российскому законодательству к недвижимым вещам отнесены также воздушные, морские, речные суда и космические объекты.

Группы и виды недвижимости

По совокупности присущих признаков разделяют такие группы активов:

1. Земля и недра (участки на поверхности в земной коре, пруды, водохранилища и многолетние насаждения).
2. Жильё (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи).
3. Нежилые помещения (здания, предназначенные для социальных потребностей людей и коммерческого использования).
4. Прочие здания и сооружения (инженерные сети-газопроводы, водопроводы, линии электропередач и другие фундаментальные объекты длительного пользования).

К недвижимости относятся введенные в эксплуатацию, находящиеся в стадии реконструкции или капитального ремонта инвентарные единицы и объекты незавершенного строительства.

Для целей инвентарного учёта и проведения юридических действий разделяют простые (отдельные объекты недвижимых вещей) и сложные (целостные имущественные комплексы-цех, завод, шахта).

По формам собственности недвижимость выделяют как частную и публично-правовую.

По характеру использования и правовой классификации разделяют недвижимость, предназначенную:

1. Для потребностей в жилье.
2. Для общественных целей.
3. Для предпринимательства.
4. Для использования в сельском хозяйстве.

Отдельная группа недвижимых вещей не подлежит продаже, передаче в аренду, дарению и другим юридическим действиям: культурно-исторические ценности и другие объекты государственного назначения.

Различия движимых и недвижимых вещей

Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.

Пример 1 : в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.

Вопрос : относится ли это сооружение к объекту недвижимости?

Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:

• Не связан неразрывно с землей.
• Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.

Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.

Вопрос : являются ли они недвижимым имуществом?

Ответ : нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.

Насколько прочна связь с землей

В соответствии с действующими нормами российского законодательства следует выделить три группы недвижимости:

1. Обычные объекты, неразрывно связанные с землей.
2. Сложные недвижимые вещи-ЦИК предприятий.
3. Особая недвижимость - морские, речные и воздушные суда, космические объекты.

Требования о необходимости привязки к конкретному земельному участку по понятным причинам не касаются вещей третьей группы.

Целостный имущественный комплекс привязан к конкретному участку земли, но его отдельные инвентарные единицы могут быть перемещены.

Для первой группы крепкая связь с землей является обязательным условием.

Проведение операций с недвижимостью требует точности, понимания и знания определённых правовых норм. Поэтому субъектам предпринимательства, обычным людям и другим субъектам права, следует тщательно и обдуманно совершать действия с недвижимыми вещами.

К недвижимым вещам относятся (п. 1 ст. 130 ГК РФ):

• земельные участки;
• участки недр;
• здания;
• объекты незавершенного строительства;
• жилые и нежилые помещения;
• машино-места;
• воздушные суда и др.

Список не является закрытым, к недвижимости могут относиться и другие вещи, обладающие соответствующими признаками.

В юридической литературе перечисляются такие признаки недвижимого имущества, как:

• его материальность;
• индивидуальная определенность;
• удовлетворение каких-либо человеческих потребностей;
• незаменимость;
• наличие государственной регистрации в отношении этого имущества.

В п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению». Это тоже можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди ученых-правоведов ведутся споры относительно этого утверждения.

К примеру, профессор Е. А. Суханов утверждает, что недвижимость представляет собой юридическую, а не физическую категорию. Поскольку современная техника сможет сдвинуть практически любой объект, в т. ч. саму землю, а вот самовольно построенное здание, не имеющее госрегистрации, объектом гражданских правоотношений быть не может в силу ст. 222 ГК РФ.

Второй формулировкой — признаком недвижимости из ст. 130 ГК РФ является ее неразрывная связь с землей. Отметим, что под такой связью имеется в виду и физическая, и юридическая.

Виды недвижимого имущества по ГК РФ

Итак, в ст. 130 ГК РФ содержится понятие и виды недвижимого имущества. Последние можно классифицировать следующим образом:

1. Недвижимость по природе. В основу этой классификации положен фактический критерий — тесная связь с землей. Сюда относятся земельные участки, жилые дома, здания, леса, обособленные водные объекты, машино-места (последние — с июля 2016 года) и др.
2. Недвижимость в силу закона. Движимые в естественно физическом смысле объекты, но считающиеся недвижимыми в силу специального указания закона. Это воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

В зарубежном праве понятие недвижимости несколько отличается от отечественного.

Так, в Германии (стране той же правовой семьи, что и Россия) к недвижимости относят:

• земельные участки;
• права, связанные с правом собственности на земельный участок.

Квартиры, дома и т. д. недвижимостью в германском праве не считаются.

Правовой режим земельных участков

Земельный участок — первый в списке объектов недвижимости и, пожалуй, самый главный из всех других перечисленных. К объектам недвижимости его относит п. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ.

Правовой режим земли (содержание прав на земельный участок) устанавливается в зависимости:

1. От вида собственности: она может принадлежать государству (РФ, субъекту, муниципалитету), юридическому лицу, гражданину.
2. Целевого назначения, определяемого согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ: земли населенных пунктов, лесного, водного фонда и т. д.

1. Вида разрешенного использования, установленного классификатором (является приложением к приказу Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540).

Особенностям земельного участка как объекта можно посвятить отдельный материал, т. к. они крайне разнообразны и установлены не только ЗК РФ, но и специальными федеральными (например, законами «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, «О морских портах в Российской Федерации…» от 08.11.2007 № 261-ФЗ), а также региональными законами.

Что является жилой недвижимостью

В абз. 3 п. 1 ст. 130 ГК РФ содержится формулировка «к недвижимости относятся жилые и нежилые помещения…».

Что такое жилое помещение, можно узнать из ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ: это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.

Пригодность для постоянного проживания, как указано в той же норме, определяется соответствием санитарным и техническим нормам и другим требованиям законодательства.

Что может быть жилым помещением (ст. 16 ЖК РФ):

• жилой дом или его часть;
• квартира или ее часть;
• комната.

Легального определения понятия «нежилое помещение» не имеется, но, очевидно, что таковым является противоположное помещению жилому — непригодное для постоянного проживания, не жилой дом, не квартира и не комната.

Предприятие как объект недвижимости

Отдельно рассмотрим такой объект недвижимости, как предприятие.

Понятие «предприятие» в действующем законодательстве используется и в качестве субъекта гражданского права, и в качестве объекта:

1. Предприятие (субъект гражданского права) — это юридическое лицо, права и обязанности которого установлены в параграфе 4 главы 4 ГК РФ.
2. Предприятие (объект ГП) — это имущественный комплекс (здание, участки земли, оборудование, инвентарь, товарный знак, право требования, клиентелла и т. п.), используемый для предпринимательской деятельности (ст. 132 ГК РФ).

Как имущественный комплекс предприятие считается недвижимостью.

Предприятие может быть объектом любых сделок как в виде целого имущественного комплекса, так и в его части.

Предприятие может не обладать недвижимостью по природе, а иметь только права, обязанности и другие нематериальные объекты. Но оно все равно будет считаться недвижимостью в силу прямого указания закона.

Кондоминиум — это недвижимость?

Понятие кондоминиума содержалось в законе «О товариществах…» от 15.06.1996 № 72-ФЗ. Под ним понимался единый комплекс недвижимого имущества, куда входят земельный участок и стоящее на нем здание, отдельные части которого находятся в собственности граждан (организаций и т. д.), а общее имущество — в общей долевой собственности.

Указанный закон утратил силу, а действующий Жилищный кодекс РФ понятие кондоминиума не содержит.

Однако в судебной практике термин «кондоминиум» продолжает применяться и сейчас, в том же значении, что содержалось в утратившим силу законе № 72-ФЗ, — единый комплекс недвижимого имущества (см., например, решение Королевского городского суда Московской области от 20.12.2017 по делу № 2-3428/2017).

Единый недвижимый комплекс: понятие и особенности

Относительно новое понятие, появившееся в ГК РФ, — единый недвижимый комплекс (ЕНК). Это совокупность зданий, сооружений и иных вещей, объединенных единым назначением и связанных между собой физически (технологически).

В качестве примеров можно назвать:

• сетевые объекты (железные дороги, в которые входят пути, стрелочные переводы, платформы; канализационные сети, включающие насосные станции и трубопроводы, и т. п.);
• автозаправочные станции (включая здания, навесы, резервуары для топлива).

Совокупность всех этих вещей считается за одну единицу недвижимости (ст. 133.1 ГК РФ).

Части ЕНК могут находиться на разных земельных участках, и это не может быть основанием для отказа ФНС в регистрации недвижимости (п. 39 ППВС РФ от 23.06.2015 № 25).

К ЕНК применяются положения ст. 133 ГК РФ — правила о неделимых вещах. Поэтому его составные части самостоятельными объектами недвижимости не являются (п. 1 Обзора № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016), и самостоятельным объектом гражданских правоотношений они быть не могут, пока закон или суд не установит возможность их выдела из составной части (п. 3 ст. 133 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимость

Особенностью правового режима недвижимых вещей является их обязательная государственная регистрация.

Порядок совершения такой регистрации установлен по отдельному виду или сразу группе объектов недвижимости.

Например, согласно ч. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации...» от 13.07.2015 № 218-ФЗ госрегистрации подлежит право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, а также сделки с ним. Этот закон регулирует отношения по поводу недвижимости по природе (это, напомним, участки, здания, машино-места и т. д.).

Другим примером можно назвать ч. 3 ст. 1 закона «О госрегистрации…» от 14.03.2009 № 31-ФЗ, согласно которой единственным доказательством существования права на воздушное судно является наличие госрегистрации прав на него. Действие этого закона распространяется только на воздушные, беспилотные и пилотируемые гражданские суда, а также на государственные суда, используемые для коммерции.

Таким образом, госрегистрация прав на недвижимость является обязательным элементом. В его отсутствие недвижимость перестает быть недвижимостью.

Свойства недвижимых вещей как экономических объектов

Недвижимость можно рассматривать не только как объект гражданских прав, но и как экономическую единицу, товар. В этом случае она характеризуется:

• высокой стоимостью;
• ограниченным количеством;
• ролью инвестиций, т. е. потенциальным источником дохода;
• уникальностью — обладанием индивидуальными характеристиками;
• наличием издержек по содержанию (начиная с налога на имущество и т. д.);
• пользующаяся спросом только в условиях устойчивой экономики (в условиях кризиса, как известно, спрос на дорогостоящее имущество падает);
• капиталовложением, поскольку это долговечный товар, не теряющий стоимости или теряющей ее постепенно.

Ликвидность у недвижимости низкая, поскольку сделки с ней проводятся сложнее и дольше, чем с движимыми вещами.

Определение понятия недвижимого имущества и его признаков вкратце дается в ст. 130 ГК РФ, подробно раскрывается в юридической литературе. Среди правоведов нет однозначного мнения, что можно относить к недвижимости и какие свойства ей присущи.

Кроме общих видов недвижимости законодатель выделил специфические, объединяющие несколько вещей в одну — предприятие и ЕНК. О том, как совершать сделки с недвижимостью можно прочитать в статьях

Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 130 ГК РФ

Статья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи (действующая редакция)

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

• BB-код
• Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 130 ГК РФ

Судебная практика по статье 130 ГК РФ:

• Решение Верховного суда: Определение N 310-ЭС16-14116, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ). По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение...

• Решение Верховного суда: Определение N 304-ЭС16-20773, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

  Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации). Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 « О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение...

• Решение Верховного суда: Определение N 71-КГ17-10, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация

  При этом юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является отсутствие у объекта, на который зарегистрировано право собственности ответчика, предусмотренных пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации признаков недвижимой вещи. Удовлетворяя встречный иск администрация ГО «Город Калининград суды сослались на то, что права истца нарушены регистрацией за Князевой Н.А. права на гараж как на объект недвижимости...

+Еще...