Коммерческая недвижимость доходность. Инвестиции в недвижимость для частного инвестора: жилая или коммерческая? Стоит ли опасаться рисков
Выгодно ли инвестировать в бизнес-недвижимость в 2016 году? Какие особенности имеет инвестирование в недвижимость за рубежом? Как правильно инвестировать в недвижимость при малом капитале?
Привет всем, кто посетил сайт бизнес-журнала «ХитёрБобёр»! С вами Денис Кудерин, специалист по инвестированию.
Продолжаем многоликую тему прибыльных финансовых инвестиций. Вопрос, который будет со всех сторон рассмотрен в новой публикации – вложения в недвижимость.
Материал будет полезен как инвесторам-новичкам, так и тем, кто уже имеет опыт в долгосрочном инвестировании.
Итак – начнём!
1. Стоит ли инвестировать в недвижимость – плюсы и минусы
Вопросы прибыльных вложений интересуют каждого разумного человека. Как сделать, чтобы наши сбережения не «съела» инфляция? Как заставить капитал работать и проносить постоянные дивиденды?
Ответ прост – нужно вкладывать финансы в долгосрочные и перспективные инвестиционные инструменты. Один из таких инструментов – недвижимость.
Крыша над головой нужна каждому. Пока существует человеческая цивилизация, её представители будут нуждаться в жилье. Стало быть, квартиры и дома всегда будут надёжным вариантом денежных вложений.
Вклады в недвижимость – полноценный вид бизнеса. Для инвестиций в жильё не обязательно даже обладать крупным капиталом, поскольку вложиться можно на стадии строительства или, скажем, приобрести долю в жилищном кооперативе.
К плюсам инвестирования в недвижимость относятся:
- высокая ликвидность объектов;
- доходность в долгосрочной перспективе (сдавая жильё в аренду, можно зарабатывать на этом годами и десятилетиями);
- относительная доступность вкладов;
- большой выбор направлений инвестирования (жилая и коммерческая недвижимость, здания на стадии котлована и «первого этажа», загородные коттеджи, элитное жильё).
Как и любые другие финансовые операции, рассматриваемый нами тип вложений подвержен определенным рискам.
Минусы вкладов в жильё:
- зависимость спроса на объекты от общей экономической ситуации в стране и в конкретном регионе;
- высокая стоимость объектов недвижимости;
- низкий спрос на жильё в небольших городах;
- сопутствующие расходы – налоги, оплата коммунальных услуг, отделка и ремонт.
Существуют и другие нюансы: цены на конкретные квартиры часто меняются из-за непредсказуемых факторов.
Пример
Вы купили жильё в относительно престижном районе с целью последующей перепродажи, а недалеко от дома через несколько лет построили фабрику (мясокомбинат, завод) или проложили оживленную магистраль. Стоимость такого объекта неизбежно снижается, вкладчики теряют часть своих сбережений.
Выбирая варианты инвестирования в недвижимость, следует провести предварительную работу и выяснить все сопутствующие факторы и обстоятельства.
2. Куда выгодно инвестировать – ТОП-5 популярных вариантов
Эксперты считают, что вклады в недвижимость несут в себе гораздо меньше рисков, чем работа с акциями на бирже, стартапами или вложениями в бизнес. Жилые и коммерческие объекты редко падают в цене, если, конечно, не находятся в аварийном состоянии.
Особенно выгодны инвестиции такого типа в крупных городах. Здесь существует прямая зависимость – чем больше город, тем выгоднее приобретать в нём жильё. Ликвидность объектов в Москве на порядок выше, чем, скажем, в Барабинске.
Тем не менее, свои варианты есть в любом населённом пункте. Чтобы ваши финансовые операции принесли вам прибыль, нужно выбрать наиболее выгодное направление для капиталовложений.
3. Как инвестировать в недвижимость – 5 основных этапов
Делать вклады в недвижимость нужно последовательно и осмотрительно, это снижает риски и повышает прибыли. Инвестировать «по науке» это как ездить по ровной автостраде – минимум опасности, максимум комфорта.
Этап 1. Определяем свои финансовые возможности
Для начала стоит определиться, какими активами вы располагаете. От этого зависит тип последующих инвестиций. Думаю, нет нужды напоминать, что вкладывать можно только «свободные» активы, которые не предназначены для оплаты собственного жилья и прочих жизненно необходимых вещей.
При небольших капиталах доступны лишь такие варианты как приобретение земли или покупка жилья на стадии стройки. Но не забывайте, что всегда есть возможность увеличить свои активы с помощью кредитов или привлечения соинвесторов.
Этап 2. Изучаем предложения на рынке недвижимости
Анализ предложений рынка – важнейшая стадия инвестирования, от которой зависит размер ваших дивидендов.
Чем больше времени, вы потратите на изучение текущей ситуации, тем выгоднее будет ваша покупка. В выигрыше оказываются вкладчики, в тонкостях постигшие все тенденции и нюансы рынка.
Этап 3. Выбираем объект недвижимости
Некоторые инвесторы предпочитают работать с элитным жильём и всяческим эксклюзивом (пентхаусы, квартиры с террасами). Стоимость такой жилплощади традиционно выше, но и ликвидность соответствующая, особенно в крупных городах.
Из объектов на стадии строительства стоит выбирать те, которые возводятся одним этапом. Стоимость жилья в строящемся доме возрастает по мере появления новых этажей. Поэтому целесообразнее вкладываться в такие проекты как можно раньше.
Вторичный рынок менее интересен с точки зрения доходности, но зато такие квартиры можно приобрести с минимальными активами.
Этап 4. Приобретаем недвижимость
При покупке жилья главное – правильно и с минимальными затратами оформить необходимые документы.
Если ваш опыт в приобретении недвижимости нулевой, стоит привлечь юриста, который поможет в оформлении сделки. Не забывайте про налоговые нюансы: их тоже стоит изучить заранее.
Этап 5. Перепродаем или сдаем недвижимость в аренду
Значение имеет цель приобретения. Сроки окупаемости при перепродаже новостроек составляют 2-3 года. Но помните, что придётся платить подоходный налог, если вы желаете реализовать объект в течение 3 лет после приобретения.
Аренда – это «долгие» деньги: в среднем жильё окупается за 7-10 лет, но зато уровень надёжности – выше. При этом квартира, сдаваемая во временное пользование, даже через 10 лет всё равно останется вашей.
При удачном раскладе можно сэкономить 40% стоимости квартиры, которые затем вернутся к вам в виде прибыли от последующей реализации объекта.
О покупке на стадии строительства уже упоминалось. Приобретать «недострой» выгодно и рентабельно, но рискованно. Не всегда строительство заканчивается в запланированные сроки. Бывает даже, что оно не закачивается вообще никогда.
В каждом большом городе время от времени появляются комитеты «обманутых вкладчиков» - людей, которые инвестировали в недвижимость и остались ни с чем. Судиться с компанией-застройщиком – не самая завидная перспектива.
Ещё один способ сэкономить – купить квартиру без ремонта, сделать его за свой счет и продать объект по цене, покрывающей ваши затраты. В зависимости от качества расходных материалов и уровня отделки разница в стоимости может составить 10-20%.
Продвинутые инвесторы знают ещё более радикальные способы экономии. Например, покупают конфискованное имущество, которое продаётся на свободных торгах.
Недвижимость, которую выставляют на аукцион при банкротстве частных лиц и компаний, часто продаётся по сниженной цене, поскольку оценка таких объектов не всегда проводится профессионалами.
Банки периодически выставляют на продажу залоговую недвижимость, которую отсудили у ипотечных неплательщиков или кредиторов, взявших займ под свои квартиры и не вернувших его. Здесь тоже можно найти выгодные варианты.
Есть специальные сайты, на которых публикуются свежие лоты с выставленными на продажу залоговыми и конфискованными квартирами. Информации имеется также в Едином Реестре РФ по банкротству юридических субъектов.
5. Как инвестировать в недвижимость при малом капитале?
Небольшой размер начального капитала – не помеха для человека думающего и предприимчивого. Есть способы обойтись минимальными вложениями или привлечь для своего проекта дополнительные средства.
1) Оформляем кредит или занимаем у друзей
Самый очевидный вариант – взять целевой кредит на покупку жилья. Некоторые финансовые компании охотно субсидируют начинающих инвесторов.
Правда, любой займ нуждается в оплате процентов, так что любые операции, связанные с привлечением сторонних средств требуют тщательного расчета. Доход от предприятия должен перекрывать долги; кроме того, следует учитывать сроки кредита.
Лучше обращаться в крупный банк с безупречной репутацией – , .
У богатых друзей и родственников, если таковые имеются, можно занять деньги без процентов.
2) Становимся соинвестором
Хороший способ для вкладчиков с небольшими сбережениями – поиск и привлечение соинвесторов. Если ваш проект действительно перспективный и продуманный, найти партнёров не составит труда.
3) Выбираем грамотную стратегию инвестирования
Грамотный план – залог успеха. Если вы ощущаете острую нехватку собственных знаний в вопросах эффективного инвестирования, обратитесь к профессионалам.
Рекомендую проект «Территория Инвестирования» . Организация представляет собой Клуб Инвесторов, который проводит курсы и обучающие семинары для тех, кто интересуется частными вложениями. Особое внимание уделяется инвестированию в недвижимость.
Ведут уроки профессиональные инвесторы и бизнесмены. Тематические направления – стратегии инвестирования, быстрый старт с минимальными вложениями, инвестиции в жилую и коммерческую недвижимость, хостелы, аренда и субаренда.
6. Как увеличить свою прибыль при инвестировании в недвижимость – практические советы и рекомендации
Несколько советов для увеличения прибыли.
Перепланировка – самый доступный способ улучшить функциональные показатели жилья без увеличения его площади. Грамотная перепланировка поможет продать квартиру или дом на 10-25% дороже первоначальной стоимости.
Совет – не забудьте получить разрешение на переделку в соответствующих органах (архитектурном отделе районной администрации и в БТИ). Некоторые виды перепланировки однозначно запрещены законодательством – например, снос несущих стен или увеличение кухни за счет жилого помещения более чем на 25%.
Совет 2. Пристраиваем дополнительные помещения
Пристройка дополнительных помещений возможна лишь в частных домах и коттеджах. Там же допускается надстройка этажей, превращение чердака в мансарду, установка балконов и прочие архитектурные излишества.
Совет 3. Делаем качественный ремонт
Хороший ремонт повышает цену на квартиру на 10, а то и 20%. Разница будет ещё более ощутима, если вы сделаете ремонт самостоятельно.
Не стоит слишком экономить на качестве расходных материалов – покупатели тоже не дураки и легко отличат дешевые китайские обои от добротной европейской продукции.
Совет 4. Превращаем жилое помещение в нежилое и наоборот
В зависимости от того, на какие объекты в конкретном районе или городе есть повышенный спрос, можно переоборудовать помещение из жилого в коммерческое и наоборот.
Устройство из жилых квартир офисов и торговых помещений – прибыльный бизнес в крупных городах. Особенно перспективны в этом плане жилые дома, расположенные на многолюдных улицах и деловых кварталах.
7. Инвестируем в недвижимость вместе с профессионалами
Профессиональная поддержка стоит денег, но в итоге может на порядок приумножить ваши прибыли. Хотите снизить риски и увеличить рентабельность – работайте с экспертами в сфере вложений в недвижимость.
Activo – доступ к самым ликвидным объектам недвижимости. Безопасная и автономная форма коллективного владения. Инвестиции с гарантированным коэффициентом прибыли в 11,6% для вложений от 2 млн. руб.
Покупка коммерческой недвижимости для ее последующей сдачи в долгосрочную аренду – востребованный инвестиционный продукт в Москве. Мы провели исследование, опираясь на данные портала о московской недвижимости Domex, результаты работы компании «Миэль», а также информацию, полученную штатными специалистами «Ренессанс Инвестмент». В ходе исследования мы постарались выяснить доходность арендного бизнеса в Москве и сравнить ее с доходом, который можно получить от аренды квартир.
Во-первых, мы пришли к выводу, что объем инвестиций прямо пропорционально влияет на доходность. Во-вторых, ликвидность формата стрит-ритейл зависит не столько от района, сколько от близости к станциям метро, интенсивности пешеходного трафика и наличии поблизости сетевых магазинов. И, наконец, в-третьих мы узнали, что сдача в аренду коммерческой недвижимости более чем в два раза выгоднее сдачи в аренду квартир!
При покупке готового арендного бизнесапо «входной» стоимости (15-25 млн руб.) на первом этаже жилого дома реальная доходность оценивается экспертами на уровне 10% годовых.
Е. Мишина, эксперт из компании «Миэль», говорит о необходимости инвестирования сумм свыше 40-50 млн руб. для увеличения доходности арендного бизнеса до 11%.
Примечательно, что за эти деньги можно приобрести помещение в центре Москвы. Доходность по таким объектам оценивается в 12-12,5%. С. Данилова и Н. Самарина из «Ведомостей» отмечают доходность арендного бизнеса, сдающего площади под офисы, на уровне 9-11%. Об этом сообщает и Knight Frank. Инвестиционный фонд Stone Hedge ориентировался на прибыльность 12-14% годовых в 2013 году.
Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?
В 2015-2018 годах этот показатель будет коррелироваться слабо.
Коммерческая или жилая недвижимость?
Портал Domex сообщает о том, что инвестировать в жилую недвижимость куда менее выгодно, чем в коммерческую. В 2010 году доходность аренды квартир составляла 4-4,5% годовых в зависимости от класса жилья. Небольшая комната или квартира в 2-3 станциях метро от кольцевой линии приносила 4,0%, типовая квартира с ремонтом и техникой у конечной станции метро – 4,2-4,3%, элитная квартира у Чистых прудов – 4,4-4,5% годовых.
Руководитель отдела «Анализа и Стратегии» компании RENTAVED ESTATE Михаил Рудницкий поделился пошаговой инструкцией о том, как удержать доходы на плаву и увеличить рентабельность арендного бизнеса. Он предлагает:
- не работать в одиночку, искать связи в кругу профессионалов;
- доверять риелтору, но проверять всю информацию, риэлтор тоже человек, он может ошибаться;
- покупать недвижимость поблизости к дому;
- не игнорировать СМИ как источник информации, но вдумчиво подходить к каждой статье или высказыванию;
- отключить эмоции и не «приклеиваться» к одному варианту, выбирая, «включить голову»;
- не оттягивать момент решительных действий, но при этом не поддаваться эмоциям.
Коммерческая недвижимость в Санкт-Петербурге - надежный способ сберечь и приумножить свой капитал. Однако вложение средств в этот сегмент рынка также сопряжено с определенными рисками и законодательными особенностями, о которых следует знать инвестору.
Виды коммерческой недвижимости
По своему назначению выделяют:
- офисную недвижимость (бизнес-центры, первые и цокольные этажи жилых зданий, помещения предприятий);
- торговые площади (магазины, комплексы, центры бытового обслуживания). Исчерпывающее определение этого объекта недвижимости дается в ст. 346.27 Налогового кодекса РФ;
- складские помещения и логистические центры (функциональные комплексы, промзоны, жилые помещения, оборудованные по нормативам Постановления Госстроя от 27.09.2003 № 170).
В свою очередь, офисная недвижимость делится на классы А, В и С. Категория присваивается зданию после проведения проверки его технического состояния, инфраструктуры, транспортной доступности. Офисы класса А - это элитные строения в престижных районах города. Стоимость на них выше, но и доход они приносят более ощутимый. Классовая система позволяет застройщикам и инвесторам составить детальное представление об объекте и возможностях его дальнейшего развития.
Способы инвестирования в недвижимость
Для инвесторов есть несколько возможностей. Выбор зависит от суммы сбережений и соотношения возможных рисков с ожидаемым доходом.
- Инвестирование в жилую недвижимость. Объект впоследствии можно сдать в аренду жильцам или переоборудовать под коммерческие площади.
Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как выбрать?
Главный недостаток в таком способе - необходимость личного участия и контроля. Ремонт помещения, поиск нанимателей, оформление договора затрачивает дополнительные время и средства. Поэтому реализовать одновременно несколько проектов сложно. Зато вероятность потерять средства достаточно мала. Санкт-Петербург - крупный туристический центр, и нехватки в желающих арендовать помещения у Вас не будет.
- Инвестирование в строящиеся объекты. Потенциал такого вложения определяет низкая стоимость покупки недвижимости на этапе строительства. После сдачи и ввода объекта в эксплуатацию продать коммерческое помещение можно по рыночной цене. Основные риски: ненадежный застройщик, падение спроса на недвижимость, колебание курса валют.
- Инвестирование в коммерческие площади. Основные преимущества - высокая прибыль и возможность делегировать полномочия по управлению имуществом. В частности, можно передать функции управляющей компании, которая решит все задачи по содержанию недвижимости.
И помните, что вложения в недвижимость потребуют больших расходов, но и прибыль от такой инвестиции в несколько раз выше!
Вас может также заинтересовать наше предложение.
Продажа коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге на выгодных условиях от компании «Созвездие недвижимости».
Вернуться к списку новостей
Покупка коммерческой недвижимости или финансовые инвестиции в нее – это, по мнению многих, один из самых верных способов вложения средств. В крупных городах (даже если не брать Москву и Санкт-Петербург) недвижимость всегда в цене, на нее есть спрос, поэтому со временем прибыль должна только увеличиваться.
Однако любой бизнес – это риск, а бизнес, связанный с коммерческой недвижимостью – это риск ещё больший, так как деньги здесь крутятся немалые. Каждый шаг должен быть выверенным и продуманным. Ведь помимо рыночных или юридических факторов есть ещё и действия мошенников, которые стремятся присвоить ваши инвестиции себе.
Особенности коммерческой недвижимости
Если сравнивать коммерческую недвижимость с жилой, то первая более рентабельна для инвестирования:
- меньший срок окупаемости;
- больший коэффициент капитализации;
- меньшие трудозатраты;
- более стабильный пассивный доход.
Коммерческие объекты сдаются в аренду в 1,5-2 раза дороже, чем жилые с аналогичной стоимостью, следовательно, быстрее окупаются. Чистый годовой доход от аренды составляет 8-12% от вложенных средств, в то время как жилая недвижимость приносит в среднем до 7%.
Сдавать квартиру или дом можно посуточно или просто кратковременно, что может увеличить доход (особенно в курортных городах), но требует постоянного внимания. Сдача коммерческой недвижимости на короткий срок не имеет смысла: договор заключается на 2-3 года, после чего вы просто получаете доход.
Главные риски
Все возможные риски арендного бизнеса можно условно разбить на 3 категории:
- инвестиционные;
- юридические;
- административные.
Инвестиционные
Под инвестиционными рисками подразумевается вложение средств в объект коммерческой недвижимости, который принесет меньший от ожидаемого доход. Например, вкладывая средства в офисное здание вы планируете иметь прибыль с аренды в размере 1 000$ ежемесячно и отбить затраты за 10 лет. Но в итоге прибыль оказывается на пару сотен меньше, а срок возврата вложений – на пару лет больше. Такое возможно в ситуации, когда предыдущий владелец или застройщик закладывает неверные цифры. Ваша задача здесь – тщательно все проверить.
Юридические
Риски юридического характера – это как покупка неправильно оформленного объекта, так и мошенничество.
Если предыдущий владелец ненадлежащим образом оформил какие-то бумаги и продавец это проглядел, то в лучшем случае на его плечи лягут проблемы переоформления (это может тянуться месяцами, а недвижимость будет простаивать), а в худшем он потеряет часть денег (задаток, например).
Также широко распространена схема мошенничества с двойной продажей, когда нечистый на руку продавец собирает задаток с двух-трех человек (реже – с четырех), а процесс продажи не доходит дальше Росреестра.
Попавшийся на такой крючок покупатель может обратиться в суд, но, во-первых, разбирательство может длиться годами, а во-вторых, сделка будет упущена.
Еще один вид юридического мошенничества – это сокрытие обременений на недвижимость. Например, торговая недвижимость указывается в качестве кредитного залога в банк, но продавцу об этом не сообщается. После уплаты задатка (а то и всей суммы) банк может заявить свои права, и покупатель остается ни с чем.
Также мошенничеством является продажа некапитальных объектов под видом капитальных. Летние кафе, передвижные павильоны, сборные и контейнерные конструкции могут быть успешно замаскированы (даже на бумаге), и это необходимо помнить. Если на само строение продавец еще может иметь полные права, то земля, на которой оно расположено, чаще всего просто находится у него в аренде и в любой момент моет понадобиться администрации, которая в одностороннем порядке разорвет договор без последствий.
Административные
Если на юридические и инвестиционные риски еще можно повлиять, проявив должную внимательность, то административные риски в меньшей степени зависят от покупателя. Власти могут в какой-то момент решить очистить территорию, на которой расположена недвижимость, чтобы построить там жилой комплекс или сочтя постройку незаконной. Снос некапитальных построек вокруг московского метро – это не единственный, но самый яркий пример такой ситуации. Иногда, кстати, владелец через свои связи узнает о готовящемся постановлении, и «по-быстрому» старается продать объект, снизив цену. Сумма, полученная от продажи будет все равно выше компенсации, которую получит новый владелец.
Семь раз проверь, один раз купи
Защититься от инвестиционных рисков поможет проверка арендаторов, как нынешних (если они имеются), так и прошлых. Иногда владельцы специально накручивают стоимость аренды, договариваясь с арендаторами.
Это повышает цену на объект в момент продажи, а покупателю цену придется снизить, так как она несоразмерна недвижимости. Также стоит понимать рынок, его тенденции и веяния. То, что сегодня стоит дорого, завтра может резко упасть в цене (например, из-за строительства поблизости промышленного предприятия, что отпугнет некоторых арендаторов).
Юридические риски можно нивелировать все тем же внимательным подходом. Вы должны иметь на руках абсолютно все документы, знать всю историю покупаемой недвижимости. Проверка ее обремененности, законности прав владения продавцом, отсутствие долгов за коммуникации и проблем с их проведением при необходимости – это обязательный пакет.
Снизить административные риски сложнее, так как нужно постоянно быть «в теме» и знать обо всех готовящихся проектах в этой области.
Коммерческая недвижимость как бизнес: что нужно знать
Так что наилучший вариант – проверенная информация из городской или областной администрации.
Скупой платит дважды
Пытаться просчитать все риски и защититься от них своими силами – неподъемная задача для большинства. Не стоит пытаться экономить при столь больших тратах – смело обращайтесь к юристу, занимающемуся такими вопросами. Он – максимально заинтересованное лицо, особенно если пообещать надбавку к чеку. Юрист перероет все бумаги, соберет полное досье, и вы получите папку с полной подноготной интересующего вас объекта.
Остались вопросы?
Проконсультируем бесплатно!
Основные тенденции и факторы рынка инвестиций
Для 2017 года характерными являются следующие тенденции:
- ярко выраженная региональность;
- интерес в офисном сегменте;
- подавляющая доля российских инвесторов.
Рассмотрим каждый фактор подробнее.
Ярко выраженная региональность
Сумма инвестиций, зафиксированная во всей России, сопоставима с вложениями в коммерческую недвижимость таких стран, как Польша или Чехия. Несмотря на значительный потенциал других регионов РФ, интерес инвесторов вызывает Москва и Московская область, на их долю пришлось 86% всех сделок, что в денежном выражении составляет 3,9 млрд долл. В отличие от 2016 года, когда все ресурсы оседали в столице, в 2017 году 12% вложений были направлены в Санкт-Петербург (530 млн долл.), и всего лишь 2% - на прочие регионы России (около 110 млн долл.).
Интерес в офисном сегменте
Если оценивать секторы, в которые чаще всего инвестируются ресурсы, то на первом месте остается офисная недвижимость. По состоянию на 2017 год она составила около 40% общей суммы.
Инвестиции в недвижимость. Как покупать дёшево и получать максимальную прибыль? + 5 хаков.
При этом именно ее в первую очередь коснулось падение, которое составило более 50%.
Объем инвестиций в торговую недвижимость составил около 1,8 млрд долл. - следующие 40% рынка. Это произошло благодаря двум крупным сделкам: смена собственника пяти ТЦ «Вавилон» и ТЦ «Горбушкин двор».
Складская недвижимость заняла 6%, при этом в натуральном выражении сумма несколько выросла (255 млн долл. против 218 млн долл.). Наименьший интерес вызвал гостиничный сектор, это направление развивается слабо, что связано с высокой конкуренцией, низкой востребованностью.
Структура инвестиционного капитала по происхождению
В 2016 году 100% инвесторов были из Российской Федерации. В 2017 году эта тенденция незначительно изменилась, на их долю пришлось 89% общей суммы. Несмотря на высокий потенциал, привлекать зарубежный капитал сложно по следующим факторам:
- Географическая ограниченность. Максимальная концентрация инвестиционно привлекательных объектов находится в Москве и МО, где уже весьма значительная конкуренция.
- Санкции против России. Они ограничивают возможности вхождения на российский рынок, влекут за собой большие риски.
- Снижение экономики. На фоне санкций наблюдается уменьшение экономических показателей, что также отталкивает иностранный капитал.
ТОП-4 крупных сделок в 2017 году
Более 38% общих инвестиций в коммерческую недвижимость были сформированы 4 ключевыми сделками:
- Около 1 млрд долларов стоила продажа ТЦ «Вавилон».
- В IQ квартале одна из башен общей площадью 74 тыс. кв. м сменила собственника. Стоимость операции оценивается в 429 млн долл.
- Продажа «Воздвиженки-центра» позволила привлечь 180 млн долл.
- 120 млн долларов - сделка по продаже 200 тыс. кв. м в «Логопарк Север 2».
По-прежнему наиболее крупными игроками являются девелоперские и инвестиционно-финансовые структуры. С их помощью сформировано 82% рынка, 18% приходится на другие организации и предприятия.
Прогнозируя 2018 год, эксперты уверены, что в первом полугодии показатели на рынке коммерческой недвижимости будут достаточно низкими.
Оживление начнется только во втором полугодии, именно тогда будет сформирован основной инвестиционный объем. В связи с тем, что остается высокая зависимость суммы вложенных денег от политической ситуации, более точные прогнозы делать сложно.
В условиях, когда экономическая ситуация в стране нестабильна, обесцениваются денежные активы, вложение инвестиций в недвижимость все же остается одним из надежных и безопасных видов вложений, который не только сохраняет капитал, но и приносит постоянный доход. Стоимость на недвижимость незначительно подвержена изменениям, чем цена на акции, и приносит прибыль не только от прироста начальной себестоимости, но и от сдачи ее в аренду.
За последние десятилетия, ликвидная недвижимость стала составляющей частью рынка инвестиций. Имея свободные финансовые активы, их владелец интересуется выгодным денежным вкладом. Так уж сложилось, что на сегодняшний день самым заманчивым и более прибыльным способом вложения средств являются инвестиции именно в недвижимость. Это наиболее перспективный и рентабельный способ вклада средств вне зависимости от экономической или политической ситуации.
Сегодня россиян больше интересует вложение свободных активов в недвижимость с целью получения дохода, нежели приобретение недвижимость для жилья. В настоящее время рынок недвижимости - это один из инструментов доходного вложения капитала, с целью приумножения и увеличения его стоимости.
Однако, стоит помнить о том, что любая сделка с недвижимостью это элемент, инвестиционного процесса подразумевающий сроки вложения, размер и форму вклада. Конечно же, такие сделки сопряжены с фактором риска. Любая недвижимость городов всегда будет представлять повышенный финансовый интерес, так как в мегаполисах бизнес развивается более активно. Именно поэтому выгоднее приобретать коммерческие помещения, квартиры или дома все же в больших городах, чем становиться счастливым обладателем шикарного объекта, где-нибудь в глубинке.
Коммерческая недвижимость.
Инвестировать денежные средства в коммерческую недвижимость, с целью получения постоянного дохода предпочтительнее в объекты, предназначенные для торговли, бизнеса или развлечений в мегаполисах. Ведь благосостояние народа с каждым годом растет, стало быть, и тратят они больше средств на совершение покупок и развлечений. Поэтому опытные инвесторы, имея свободный капитал или готовые оформить кредит, предпочитают вкладывать денежные средства в различные развлекательные центры или торговые комплексы. Такая недвижимость начнет приносить существенную прибыль довольно быстро.
Жилая недвижимость.
Представляют интерес и инвестиции в недвижимость для жилья. Ведь стоимость жилья падала только в связи с дефолтом 1998 года и мировым финансовым кризисом в 2009 году, хотя это снижение длилось недолго и уже через несколько лет стоимость на жилую недвижимость возвращалась на докризисный уровень. Рост цен в последние годы составляет от 3 до 5 процентов в год. Говоря о жилом объекте недвижимости, нужно отметить, что лучше продаются и сдаются внаем одно- или двухкомнатные квартиры, а оперировать большими квартирами не очень выгодно.
Земельные участки.
До кризиса 2009 года, инвестиции в землю были доходным вложением финансовых средств. Покупая землю в инвестиционно-спекулятивных целях, нужно помнить, что большинство девелоперов избавляются в первую очередь от неликвидных участков. Инвестируя капитал в земельные участки, нужно определиться с их спросом. Земля должна пользоваться спросом на рынке и быть реализована в короткие сроки. Наименьшим стоимостным изменениям подвержены участки земли, предназначенные для индивидуального жилищного или дачного строительства.
Инвестиционная привлекательность недвижимости как объекта для вложения капитала с целью получения дохода, требует постоянного прогноза его развития на рынке.
С начала 2014г. отмечается существенный рост частных инвестиций в недвижимость. Политическая и экономическая ситуация в России заставила граждан, желающих хотя бы сохранить свои сбережения, переводить их из банковских депозитов в квартиры на первичном рынке жилья и торговые помещения (стрит-ретейл). Все возвращается на круги своя.
Фото: Depositphotos/Deklofenak
Похоже, сработало старое правило российского непрофессионального инвестора: "В любой непонятной ситуации вкладывай деньги в недвижимость". Как говорит руководитель отдела новостроек ГК "МИЦ" Александр Энгель: "Для большинства наших граждан вложение денег в квадратные метры - дело более понятное и менее рискованное по сравнению с рынком ценных бумаг, банковскими депозитами и рынком драгоценных металлов". И ориентиром, как отмечает руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимир Богданюк, служат предыдущие кризисы: цены на недвижимость тогда быстро восстанавливались, и их рост продолжался как минимум в пределах инфляции. Поэтому доля инвестиционных квартир в объектах жилищного строительства на первичном рынке выросла. По данным руководителя аналитического центра компании "ОПИН" Дениса Бобкова, доля инвестиционных покупок весной составила рекордные 30% против традиционных 10%.
Но чтобы быть успешным инвестором, нужно знать правила рыночной игры. Кроме того, садясь за карточный стол, неплохо иметь побольше фишек. Чем выше стоимость входного билета в клуб частных инвесторов (объем инвестиций), тем больше доступных вариантов. А от этого зависит и эффективность инвестиций.
Клуб частных инвесторов
Детальные социо-демографические характеристики частных инвесторов не так уж важны. Если коротко, то это граждане, инвестирующие в недвижимость от 2 млн до 50 млн руб. "Это люди с достатком, у которых есть жилье и свободные средства и которые вкладывают деньги в недвижимость с расчетом заработать на перепродаже либо получать стабильный рентный доход. Чаще всего они располагают всей суммой, необходимой для покупки, реже добирают недостающие средства через ипотеку", - рисует портрет частного инвестора Денис Бобков. И таких среди действующих на рынке недвижимости инвесторов - 80%.
Наиболее понятный и доступный для них - рынок массового жилья. "Стоимость квадратного метра здесь не столь велика, как, например, в сегменте коммерческой недвижимости или жилых объектов элитного и бизнес-класса. В то же время спрос на такой товар имеется всегда", - говорит Александр Энгель.
Если говорить о коммерческой недвижимости, то лидером по частным инвестициям вот уже несколько лет остается сегмент стрит-ретейла. Вкладывают деньги и в небольшие офисные блоки. Так как в последние годы цены на коммерческую недвижимость растут на уровне инфляции, то инвесторы, надо полагать, рассчитывают на рентный доход, нежели на спекулятивные продажи. По подсчетам руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield Дениса Соколова, в первом полугодии на покупку небольших офисов или блоков в офисных зданиях Москвы направлялось 10-15% всех вложений частных инвесторов, остальное шло в стрит-ретейл.
Лидер по инвестициям
После кризиса 2008г. и громких историй с обманутыми дольщиками игроки на рынке недвижимости настороженно относились к покупке квартиры на этапе строительства. Но сейчас больше всего инвесторов пасется именно на рынке новостроек. "Серьезная работа была проделана на законодательном уровне, - объясняет Александр Энгель. - Сегодня большинство застройщиков работает в рамках ФЗ-214, который максимально защищает интересы дольщиков". Основной рост стоимости недвижимости на первичном рынке обусловлен повышением стадии строительной готовности объекта; общий рост рынка, как правило, не превышает уровень инфляции.
На новостройки эконом- и комфорт-класса в старых границах Москвы наблюдается самый высокий спрос, здесь же и самая быстрая оборачиваемость денег. По словам генерального директора "Метриум групп" Марии Литинецкой, инвестор, приобретающий такие квартиры, может рассчитывать на стандартную для столичных новостроек доходность: за весь срок строительства (около 1,5-2 лет) стоимость квадратного метра увеличивается в среднем на 30%.
"Наиболее выгодное предложение представлено на начальном этапе строительства, когда в проекте выставлены минимальные цены. Высокие риски покупки на начальном этапе строительства окупаются максимальной доходностью, которая в некоторых случаях может достигать 50%", - отмечает Владимир Богданюк.
По его словам, большинство инвесторов на первичном рынке реализуют свои объекты до получения прав собственности, когда цена исчерпала все возможности для роста и проект в скором времени будет сдан государственной комиссии, дабы избежать дополнительных издержек на выплату налогов.
Специалисты отмечают интерес к новому, но уже показавшему свою успешность формату апартаментов в Москве. В среднем цены за квадратные метры в апартаментах ниже, чем в квартирах, на 15-20%, так что по ходу строительства цены вырастают существенно.
Надо сказать, что сдача квартиры в аренду - невыгодная бизнес-модель для частного инвестора. По данным компании "Миэль", средняя доходность квартиры в новостройке эконом- и комфорт-класса по арендной схеме сегодня составляет 4-7% годовых при среднем сроке окупаемости 18-22 года. Доходность апартаментов выше: 9-12% при окупаемости в течение 11-13 лет. Но эта формула не учитывает возможный простой жилья и коммунальные платежи. Доходность жилья можно повысить, если зарегистрировать индивидуальное предпринимательство и перейти на упрощенную систему налогообложения (налог на доход для физлиц при сдаче квартиры в аренду составляет 13%, а для ИП - 6%).
И другие
В 2013г. на рынке сформировалась новая ниша: частные инвесторы, располагающие суммами от 1 млн до 10 млн долл., стали приобретать московские офисы блоками. До этого традиционной сферой вложений в коммерческую недвижимость для частников были торговые точки. Это никак не связано с нынешней политической турбулентностью, просто способ положить яйца в разные корзины.
По словам гендиректора компании "Миэль - Коммерческая недвижимость" Александра Болотова, наиболее привлекательные перспективы для инвестирования в коммерческую недвижимость открываются начиная с суммы 800 тыс. долл. Но порог входа на этот рынок ниже: 250-350 тыс. долл. За эти деньги возможно приобрести либо офисный блок небольшого формата в бизнес-центре, либо торговое помещение.
"Стрит-ретейл на первом этаже дома приносит стабильный доход - 11-12% годовых, но это относится только к наиболее ликвидным объектам, расположенным на главных торговых улицах центра или в проходимых местах спальных районов, - рассказывает Болотов. - Доходность офисного сегмента ниже - 8-9% годовых. Зато выбор небольших помещений в качественных бизнес-центрах сегодня, в отличие от ситуации двух-трехлетней давности, гораздо шире. В пределах 380 тыс. долл. можно приобрести офисное помещение размером 100 кв. м в бизнес-центре с хорошей локацией. В торговом сегменте за такую же сумму можно купить лишь помещение площадью 50 кв. м".
Сравнение инвестиционных инструментов
Экономика России проделала значительный путь после выхода из мирового финансового кризиса 2008-2009 гг. В "Ренессанс Капитал" рассмотрели, как в посткризисный период вели себя основные инвестиционные инструменты, доступные обычному жителю нашей страны.
|
Сравнительная доходность инвестиционных инструментов за 2010-2013 гг.
Как считали Недвижимость в рублях с учетом аренды и НДФЛ - при расчете были использованы данные сайта irn.ru об Индексе стоимости жилья: расчет произведен с учетом динамики курса доллара США, доходов от сдачи недвижимости в аренду по ставке 5% в год и за вычетом НДФЛ. Для расчета доходности за четыре года НДФЛ учитывался только для арендных платежей. Средневзвешенные ставки по рублевым вкладам - средние значения за январь каждого анализируемого года; взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России для вкладов в рублях сроком свыше одного года. Рублевая доходность долларовых вкладов с учетом конвертации - средневзвешенные ставки долларовых вкладов сроком свыше одного года взяты из "Бюллетеня банковской статистики" Банка России. Затем они скорректированы с учетом динамики курса доллара США к рублю и стоимости конвертации, принятой за 4%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. ПИФы - при расчете были использованы данные сайта investfunds.ru: для каждого анализируемого года были взяты пять открытых ПИФов, являющихся лидерами по объему привлеченных средств по итогам года, предшествующего анализируемому. Эти фонды занимаются либо акциями, либо облигациями, либо одновременно и тем и другим. Для выбранных ПИФов был рассчитан средневзвешенный доход за год с учетом НДФЛ. Золото - расчет произведен по данным Банка России, сайт cbr.ru, с учетом НДФЛ и расходов на конвертацию, для которых использовался бенчмарк ОМС Сбербанка: ценовой спред продажи и покупки на дату составления данного исследования - 5,8%. Для расчета доходности за четыре года расходы на конвертацию учитывались один раз, а не каждый год. Инфляция - по данным Росстата. Индекс ММВБ - по данным Московской биржи. Доллар США к рублю - рассчитано по данным Банка России как отношение среднего курса за январь к среднему курсу за этот же месяц предшествующего года. |
Знать бы прикуп
Самый главный и болезненный риск покупки первичного жилья для любых целей, как следует из проведенного редакцией "РБК-Недвижимости" опроса экспертов, - это долгострой, переходящий в недострой. Также есть риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту, трудностей с поиском покупателей и сопряженной с этим необходимостью предоставлять на объект дисконт.
Но все эти риски можно минимизировать или вовсе нивелировать. Во-первых, нужно тщательно проверять всю правоустанавливающую документацию по проекту, финансовое состояние компании-застройщика и портфель реализованных ею проектов. Алена Дерябина из "Дон-Строй Инвест" советует также обращать внимание на поведение застройщика: "Готовность девелопера при первых признаках снижения покупательской активности устраивать спешные "распродажи" скорее всего означает, что у него нет собственных средств или серьезных финансовых партнеров и требуется резкое увеличение входящего денежного потока для продолжения стройки. В такой ситуации действительно велик риск того, что, купив квартиру на старте, придется ждать ее готовности неопределенный срок".
Во-вторых, выбирая проект для инвестирования, руководствоваться не только самой доступной ценой, но и принимать во внимание всю совокупность качественных характеристик проекта, а также конкурентное окружение, чтобы правильно оценить его ликвидность и перспективы дальнейшей перепродажи. Новостройка должна находиться в востребованных у покупателей районах Москвы или городах ближнего Подмосковья, желательна и хорошая транспортная доступность объекта. В инвестиционных целях лучше всего приобретать однокомнатные квартиры и квартиры-студии, которые востребованы всегда.
Как утверждает директор по маркетингу компании Villagio Estate Антон Гололобов, неплохую доходность (до 10-12% годовых) может принести и покупка недвижимости в малоэтажном комплексе за пределами МКАД. "Пару лет назад один инвестор приобрел несколько таунхаусов в нашем премиальном поселке на старте проекта. Сейчас, когда дома введены в эксплуатацию, их стоимость выросла на 25%. Инвестор планирует вложиться в отделку таунхаусов, что прибавит к их цене еще 15-20%".
Инвестиционное "окно" закрывается
Сейчас количество инвестиционных продаж снизилось по сравнению с первым кварталом года. Но люди, зарабатывающие на росте стоимости "квадрата", с рынка не ушли. К активному вложению свободных средств в недвижимость их подталкивает кризисное состояние экономики. По мнению руководителя аналитического центра компании "Домус финанс" Александры Бирюковой, инвестиционные сделки сейчас стоит нацеливать на сохранение сбережений, а не на их значительное приумножение. Все равно сильно приумножить не получится. Эффективной частной инвестицией эксперт называет приобретение "правильного объекта" с последующим существенным ростом цен на него за выбранный период и успешной продажей объекта. Конечно, если цель инвестора как можно быстрее продать объект, то временное падение спроса, которое может возникнуть на волне кризиса, затруднит достижение этой цели, но вряд ли повлияет на цену объекта.
Прогнозировать, на сколько и когда просядет рынок, пока сложно - слишком велика неопределенность на нем. Но все уверены в том, что спрос и цены на жилье и коммерческую недвижимость начнут падать. По прогнозам экспертов, инвестиционное "окно" закрывается и предкризисное спасение частных капиталов через недвижимость вскоре может прекратиться. Однако один из уроков кризиса 2008г. состоит в том, что кризис открывает и новые возможности. Тогда, на фоне быстрого восстановления экономики, многие преуспели, купив недвижимость и прочие активы на растущем рынке. Сейчас хорошо бы понять, где его "дно". Как говорят инвесторы: "Сash is king!"
Сергей Велесевич
- Что такое коммерческая недвижимость
- Виды коммерческих площадок
- Отели, апартаменты, кафе, рестораны
- Способы заработка на коммерческой недвижимости
Сложности при инвестировании в объекты
По оценкам экспертов, на сегодняшний день в крупных городах с высоким спросом на коммерческую недвижимость стоимость объектов в 60-70% случаев завышена. Дело в том, что расставаться с выгодными объектами никто не спешит и поэтому не стоит удивляться даже фантастическим ценам на коммерческие объекты, ведь иногда владельцы специально ставят запредельную стоимость, потому что вообще не хотят продавать объект. Обычно завышенные ценники оказываются в тех случаях, когда спрос на площадку превышает предложение на рынке. Это означает, что в данном районе на квадратные метры, к примеру, офисной недвижимости, спрос такой высокий, что за недвижимостью выстраивается очередь. Это говорит лишь о том, что коммерческие объекты – один из самых прибыльных активов на рынке.
Несомненно, существует множество видов недвижимости и вложение в жилье является сегодня более популярным, потому что такое инвестирование более простое и понятное. Инвестиции в коммерческие объекты требуют знания рынка, тенденций, спроса, однако при всем этом способны приносить гораздо больше денег, чем квартиры. Инвестировать сегодня можно в коммерческую недвижимость различных категорий – это складские, офисные, торговые и многие другие площадки. При этом инвестировать в соответствующие объекты можно по-разному – выкупить готовую площадку, построить новую или вложить в готовый бизнес.
